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Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht.

Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Diese beiden Rechtsgebiete zählen zweifelsfrei zu den Wichtigsten in der gesamten Rechtsordnung überhaupt, da sie alle Personen betreffen, die ein Dach über dem Kopf haben. Dieser Normen regeln die Rechte und Pflichten der Mieter, Vermieter, Pächter, Verpächter als auch der Eigentümergemeinschaft untereinander. 

 

Im Mietrecht ist entscheidend, ob aufgrund des konkreten Mietgegenstandes der Vollanwendungsbereich des MRG, der Teilanwendungsbereich des MRG oder überhaupt kein MRG zur Anwendung kommt. Ist dies nicht der Fall, so greifen die Regelungen nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Maßgebend dafür ist § 1 MRG. Vereinfacht gesagt, fallen in den Vollanwendungsbereich des MRG die sogenannten "Altbauten", in den Teilanwendungsbereich fallen "Neubauten", wobei bei gewissen Neubauten unter Umständen das MRG gar nicht greift. Die jeweilige Einstufung ist vor allem entscheidend für die zulässige Höhe des Mietzins (Richtmietzins im Altbau) und den Kündigungs- bzw. Beendigungsschutz. Bei Uneinigkeit über den zu entrichtenden Mietzins ist die jeweils zuständige Schlichtungsstelle anzurufen, bevor ein Gericht eingeschaltet wird.

Im Wohnungseigentumsgesetz wird die Rechtsform des Wohnungseigentums geregelt. Dazu gehöhren insbesondere seine Voraussetzungen, die Begründung, der Erwerb und das Erlöschen von Wohnungseigentum, die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber, des Wohnungseigentumsorganisators und des Verwalters, die Verwaltung der Liegenschaft, die Eigentümergemeinschaft, die Ausschließung von Wohnungseigentümern, das vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers der Liegenschaft und das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren. Im Hinblick auf die Nutzung, Änderung und Erhaltung des Wohnungseigentumsobjektes ist § 16 WEG einschlägig. Beabsichtigt beispielsweise ein Wohnungseigentümer eine Klimaanlage - auf einer Allgemeinfläche - zu installieren oder einen Swimmingpool zu bauen, ist vorab zu prüfen, ob es nebst einer bau- auch einer wohnungseigentumsrechtlichen Bewilligung bzw. Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. Die Änderung darf weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben. Werden für eine solche Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, so muss die Änderung überdies entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. 

Exkurs: Besitzstörung

Gemäß § 339 ABGB hat jener, der in seinem ruhigen Besitz gestört wurde, den Anspruch auf Untersagung des Eingriffes sowie auf Ersatz des erweislichen Schadens. Gegen den Störer kann mit einer Besitzstörungs- oder einer Unterlassungsklage vorgegangen werden. In der Praxis erfolgt jedoch zumeist ein Aufforderungsschreiben an den Störer oder die Störerin, in dem dieser zur Unterlassung der Störung und Zahlung der aufgelaufenen Kosten aufgefordert wird. Aus rechtlicher Sicht wäre jedoch eine sofortige Klagseinbringung ebenso statthaft.